سیاست‌های دولت برای مقابله با تورم و حل معضل مسکن

بحث تورم و افزایش قیمت‌ها یکی از معضلاتی است که همة  ما با آن روبه‌رو هستیم. در واقع وقتی مصرف‌کننده، کالایی خریداری می‌کند و فروشنده کالایی می‌فروشد هر دو به نوعی از تورم متأثر می‌شوند. هنگام خرید، قدرت خرید مصرف‌کننده کاهش می‌یابد و هنگام فروش هم اگر کالا گران‌تر شود، سود بیش‌تری به دست می‌آید. در مجموع، این رشد مداوم قیمت‌ها به ضرر اقتصاد است؛ زیرا فروشنده هم که سود می‌برد، مواد اولیه‌اش را باید گران‌تر خریداری کند؛ در نتیجه در مجموع او هم ممکن است ضررش بیش از منفعتش باشد. در زمان تورم به دلیل افزایش قیمت‌های داخلی، صادرات نیز کاهش می‌یابد. گرچه امکان دارد کسانی که نقش غیرمولّد دارند و بیش‌تر با دلالی روزگار می‌گذرانند، منتفع شوند، ولی در مجموع اقتصاد زیان می‌بیند؛ به همین سبب نرخ بالا‌ی تورم در مجموع یک پدیدة غیرمطلوب در اقتصاد شناخته شده است که باید با آن مبارزه کرد.

در کشور ما اقتصاددانان حدود 359 قلم کالا را که بیش‌ترین نقش را در سبد مصرفی مردم دارند برای محاسبه تورم انتخاب کرده‌اند. گروه کالاهایی که بالاترین سهم را در سبد کالایی مصرف‌کنندگان دارند عبارتند از خوراک (گندم، برنج، حبوبات، لبنیات، گوشت، انواع میوه و ...)، لوازم بهداشتی، آموزش، مسکن، لوازم منزل، و حمل‌و‌نقل. به طور مداوم قیمت‌های این 359 قلم کالا را آمارگیری می‌کنند. قیمت‌ها به صورت ماهانه، فصلی یا سالانه برآورد می‌شود. یک میانگین وزنی از این قیمت‌ها می‌گیرند، با این روش، میانگین وزنی افزایش قیمت، و روند آن محاسبه می‌شود و به عنوان تورم رسمی کشور اعلان می‌گردد.

بنابر آمار،70 درصد افزایش قیمت در دوازده ماه منتهی به آذرماه 86، مربوط به 52 قلم کالا از میان 359 کالا است و این 52 نوع کالا 70 درصد مسؤولیت تورم را به دوش می‌کشد. کالاها به مسکن، خوراک، حمل و نقل، بهداشت، آموزش و سایر موارد گروه‌بندی می‌شوند. 5/28 درصد از این 70 درصد، سهم مسکن و حدود 5/27‌درصد سهم خوراک است؛ یعنی بیش از 56 درصد تورم ناشی از این دو قلم کالا است. پس از مسکن و خوراک به ترتیب حمل‌و‌نقل حدود 5 درصد، بهداشت 5/3 درصد، آموزش حدود 2 درصد و سایر کالاها حدود 4 درصد تورم را به خود اختصاص داده‌اند. 30‌درصد بقیه بین 300 قلم کالا که تأثیر اندک دارند پخش می‌شود؛ در نتیجه مناسب است بحث روی همین دو گروه کالا، یعنی مسکن و خوراک که بالاترین نقش را دارند متمرکز شود.

علل تورم در بخش مسکن را در چند عامل می‌توان جست‌وجو کرد: اولین عامل، نقدینگی بلوکه شده؛ در زمان جنگ است. طبیعت جنگ همراه با  افزایش نقدینگی است. در کشور ما در زمان جنگ تحمیلی این نقدینگی در اقتصاد پدید آمد و بلوکه شد. پس از جنگ هم به دلیل بودجه‌های عظیم سازندگی و پدید آمدن بدهی‌های خارجی این نقدینگی نه تنها تعدیل نشد که افزایش یافت و در سال‌های متمادی انباشته شد. اما تنها بالا بودن نقدینگی مهم نیست؛ آمارها نشان می‌دهد حجم نقدینگی ما یعنی حجم سپرده و اسکناس در جریان در کشور یکصد و سی هزار میلیارد تومان است. آمارها حاکی از آن است که نزدیک 3/99 درصد از این سپرده‌گذاران، یعنی از 182 میلیون فقره، 180 میلیون آن فقط 56‌هزار میلیارد تومان را دارند و بقیه‌اش که از نصف بیش‌تر است در اختیار یک میلیون نفر قرار دارد که سپرده‌های بالای ده میلیون تومان دارند. این روند نشان می‌دهد که توزیع نقدینگی و توزیع ثروت در کشور به شدت ناعادلانه است.

همین نقدینگی‌های بزرگ و بلوکه شده، زمینه‌ای است که دارندة نقدینگی منتظر باشد به محض مشاهده سودآوری در بخش مسکن فوراً در این بخش سرمایه‌گذاری کند در نتیجه تقاضای مسکن با ورود این وجوه بلوکه شده و تورم در این بخش افزایش یابد. به دلیل نیاز جامعه و ضروری بودن مسکن و در نتیجه بی‌کشش بودن آن، مردم نمی‌توانند در مقابل افزایش قیمت مقاومت کنند، بلکه ناچارند قیمت بالا را بپردازند. طبیعی است که دارندگان نقدینگی به محض مشاهدة افزایش قیمت‌ها، وجوه خود را وارد بازار مسکن کنند. همین مسأله منشأ افزایش پلکانی قیمت مسکن می‌شود.

یکی از دلایل اصلی تحقق این روند پلکانی، کمبود مسکن است،‌ اما چرا جامعه با کمبود مسکن مواجه گردیده است حدود دو دهه پیش رشد جمعیت بالای سه درصد بوده و هم‌اکنون حدود 5/1‌درصد می‌باشد. آن حجم جمعیتی که آن زمان ایجاد شد الان بعد از حدود 20 سال به سن ازدواج و گرفتن مسکن و اشتغال رسیدند. کشور در سال‌های 86 و 87 بالاترین ورودی سن‌های بین 20 تا 30 سال را دارد. این سن در واقع سن ازدواج و مطالبه شغل و مسکن است. در این سال‌ها است که آن حجم جمعیت وارد بازار مسکن می‌شود و از طرفی کسانی که آن پول‌های بزرگ را دارند زمان ورود این حجم جمعیت به بازار مسکن را اطلاع دارند. پیش از سال 84 هرسال پانصد هزار واحد بیش‌تر ساخته نشده؛ در حالی که میزان ازدواج در سال، هفتصد هزار بوده است. در نتیجه به طور متوسط در سال‌های اخیر هر ساله دویست هزار واحد بر کمبودهای پیشین افزوده شد، به طوری که وقتی دولت نهم کار خود را آغاز کرد، کشور با دو و نیم تا سه میلیون کمبود مسکن مواجه بود. عامل دیگر، بحث بی‌انضباطی بانک‌ها بود. صرف تسهیلات برای مواردی غیر از ساخت و ساز و اقدام برخی بانک‌ها برای خرید مسکن یا دادن وام خرید، مواردی از این بی‌انضباطی‌ها است. افزون بر این، افزایش قیمت نفت موجب شده است قیمت کالاهای واردتی نیز به‌صورت قابل توجهی رشد کند. در نتیجه افزایش قیمت نفت به دلیل افزایش قیمت‌های وارداتی خنثی شده است. به دلیل افزایش قیمت گازوئیل و بنزین، رشد قیمتی در حمل و نقل پدید آمد، گرچه قیمت گازوئیل بعداً به وضعیت پیشین بازگشت، ولی انتظارات تورمی اثر خود را داشت.

افزایش قیمت در حمل و نقل منشأ افزایش قیمت کالاهایی مانند شن و ماسه گردید. افزایش قیمت آجر هم به دلیل حمل و نقل و نفت کوره‌ای بود که در تولید آن استفاده می‌شد.

بنابراین، افزایش هزینة حمل و نقل و به دنبال آن افزایش قیمت مصالح ساختمانی نقش قابل توجهی در تورم در بخش مسکن داشت.

افزایش دستمزد نیروی کار، کاهش تراکم و افزایش عوارض ساخت و ساز در سال 85 توسط شهرداری، تشدید جو روانی توسط بنگاه‌های مسکن نیز مسائل دیگری است که افزایش قیمت مسکن را دامن زد. گرچه مجموعه این عوامل در تورم در بخش مسکن نقش داشتند، اما جمعیت، نقدینگی‌های بلوکه شده و قیمت کالاهای وارداتی به ویژه سوخت نقش اصلی را داشته‌اند.

سیاست‌های دولت برای مقابله با تورم و حل معضل مسکن

دولت با آیین‌نامه‌هایی پیش‌فروش را نظام‌مند کرد. پرونده‌هایی در قوه قضاییه وجود دارد که بعضی سه چهار برابر تعداد مسکنی که در حال ساخت دارند پیش‌فروش کرده‌اند. دولت همچنین وام خرید را تبدیل به وام ساخت کرد. تبصرة شش قانون بودجه سال 86 به مسکن اختصاص یافته است. حدود هشت آیین‌نامه برای آن تبصره طراحی شده که به وسیلة آن‌ها اجاره، ساخت مسکن انبوه‌سازها، ساخت مسکن تعاونی‌ها، ساخت مسکن شهری نظام‌مند شده است.

طرح دیگری که برای کاهش تورم در بخش مسکن ارائه و نسبت به اجرای آن اقدام شده، واگذاری زمین‌های با اجارة 99 ساله است. در این طرح، دولت با هماهنگی وزارت کشاورزی زمین‌هایی را از منابع طبیعی در اختیار گرفته و تلاش می‌کند آن‌ها را برای مسکن آماده‌سازی کند و در اختیار مردم قرار دهد. تاکنون سه میلیون و دویست هزار نفر در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند. از جمله شرایط واگذاری این زمین‌ها تأهل و فاقد مسکن بودن است. مرتب بر تعداد افراد ثبت‌نام کننده افزوده می‌شود. از این تعداد تا کنون بیش از یک میلیون نفر واجد شرایط بوده‌اند البته بررسی‌‌‌ها ادامه دارد. همچنین بیش از یک میلیون و دویست هزار قطعه از این زمین‌ها آماده‌سازی شده است. بنابراین است که این زمین‌ها همراه با وام ساخت در اختیار افراد واجد شرایط گذاشته شود. به این ترتیب در سراسر کشور انتظار می‌رود تا آخر سال حدود پانصد هزار قطعه از این زمین‌ها در اختیار افراد قرار گرفته و ان‌شاء‌الله  ستون‌های این منازل بر پا شود. البته هر باب منزل مسکونی به طور متوسط حدود یک سال و نیم طول می‌کشد تا به طور کامل ساخته و نهایی شود.

بنابر این است که این برنامه تبصره 6 یا زمین صفر ادامه یابد و سالی یک و نیم تا دو میلیون مسکن را دولت طراحی کند و در اختیار افراد، تعاونی‌ها و شرکت‌ها قرار دهد. امیدواریم تا خرداد ماه یک و نیم میلیون واحد آن تمام شود. بخش خصوصی تا سال 84 به طور متوسط پانصد هزار واحد ساخت‌و‌ساز داشته و در سال 85 ششصد و سی هزار واحد مسکن ساخته است. با توجه به سیاست دولت و تشویق‌های در نظر گرفته شده، انتظار می‌رود این تعداد به هشتصد هزار واحد برسد. در نتیجة آن کمبود گذشته، یعنی دو و نیم الی سه میلیون کمبود، تا حدودی جبران شود. ما در سال‌های 86 و 87 با اوج ازدواج‌ها در کشور مواجه هستیم. امیدواریم به یاری خداوند متعال طی سه سال آینده در مقابل همة این نیازها پاسخ‌گو بوده و مشکل مسکن به طور ریشه‌ای حل شود. یعنی زمینه جهش‌های آن چنانی در قیمت مسکن از بین برود. این که طرح‌ها نتیجة یک فکر جمعی و مجموعة عقل کارشناسی است. جلسات متعدد تشکیل شده تا این راه‌حل‌ها به دست آمده‌اند و در ادامه کار بر خداوند متعال توکل می‌کنیم.  دولت نسبت به حل معضل مسکن اهتمام جدی دارد. هم‌اکنون نیز هر هفته جناب آقای رئیس‌جمهور به طور مرتب در جلسه شورای عالی مسکن حضور پیدا می‌کنند و شخصاً پیگیر مسأله هستند. این برنامة دولت برای حل مسأله مسکن است که ان‌شاءالله معضل مسکن به نحوی حل شود.

تصور ما این است که با این طراحی‌ها ظرف سه سال، مشکل مسکن حل شود. با توجه به این‌که حدود سی درصد تورم به دوش مسکن می‌باشد، انتظار می‌رود مسأله تورم نیز تا حدودی حل شود. بنا بر آمارهای ارائه شده و گزارش‌هایی که از بازار گرفته شده، تا حدود زیادی افزایش شدید قیمت مسکن کنترل شده است. امیدواریم با این روند ان‌شاءالله تا خردادماه، یک و نیم میلیون ساخت و ساز شروع شود و با مشاهده این ساخت‌و‌سازها زمینة روانی برای کاهش تورم فراهم گردد.که علا‌ئم فصلی حاکی از آن است

نوشته های دیگران ()